Depuis le 1er avril 2024, en cas de vente, vous êtes obligés de faire réaliser le nouvel audit énergétique qui aboutira selon les cas à une préconisation de travaux (2 au minimum) portant généralement sur l’isolation des combles et des murs et du changement de votre production de chauffage et d’eau chaude sanitaire.

Un arrêté paru au journal officiel le 30 décembre 2023 redéfinit le contenu des audits énergétiques des logements réalisés à partir du 1er avril 2024

Cette modification porte sur les conditions de réalisation de l’audit énergétique réglementaire qui est devenu obligatoire en avril 2023 en cas de vente de maisons et monopropriétés dites passoires thermiques étiquetées F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE). 

Cette mesure s’appliquera, y compris si vous êtes détenteur d’un DPE, dès le 1er janvier 2025 aux mêmes types de logements ayant une étiquette E, et dès le 1er janvier 2034, à ceux ayant une étiquette D.

L’Audit énergétique est une étude complète de la consommation d’énergie de votre bien

Il définit un parcours de travaux en précisant les actions détaillées et chiffrées des travaux de rénovation à mettre en oeuvre afin d’améliorer les performances énergétiques de votre bien. A contrario le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un constat des performances énergétiques et de la consommation des différents postes mobilisés.

L’audit énergétique précisera notamment pour chaque étape des parcours de travaux : La consommation annuelle d’énergie primaire et d’énergie finale du bâtiment ou de la partie de bâtiment après travaux ; les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment ou de la partie de bâtiment après travaux ; le classement de la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment après travaux ; l’estimation des économies d’énergie en énergie primaire et en énergie finale ; l’estimation du coût des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement et des travaux nécessaires ; etc

L’audit énergétique a une durée de validité de cinq ans. Son coût est supérieur à celui du DPE.

Mais alors dans ces conditions comment se projeter pour décider, quand on examine même sommairement les chiffres fournis par l’INSEE, de vendre son bien ou d’accepter la succession qui se présente ?

Zoom sur le parc immobilier présent sur le territoire de la CCRBA

Le territoire présente un parc immobilier ancien dont la mise aux normes énergétiques risque d’être «ruineuse». Les propriétaires ont certainement déjà réalisé des travaux sur la base des informations dont ils disposaient à l’époque. Le choix des travaux énergétiques (isolation, mode de chauffage, etc.) a notamment été conditionné par le prix de l’énergie.

Le parc construit après 2005, date à laquelle une réglementation thermique (RT2005) applicable au permis de construire déposé à compter du premier septembre 2006 représente environ 6% du parc. L’étiquette C semble, à priori, difficile à atteindre pour un certain nombre de résidences. L’isolation intérieure des parois verticales n’est pas toujours aisée compte tenu du fait que les radiateurs collent au mur et que l’isolation extérieure n’est pas toujours possible et coûteuse. On sait aussi que la solution pompe à chaleur air/eau ne semble pas toujours la plus adaptée au radiateurs fonctionnant avec des températures de l’ordre de 80 °C.

Voilà ce que l’on peut dire à grand trait sur le parc immobilier mais c’est incomplet. Plusieurs autres aspects pèsent sur les choix auxquels seront confrontés à un moment ou à un autre les propriétaires occupants ou même les propriétaires bailleurs qui souhaiteraient vendre leur bien.

Parmi ces aspects, il convient de prendre en considération les thématiques concernant la démographie et le vieillissement de la population en CCRBA.

Zoom sur la démographie et le vieillissement de la population sur le territoire de la CCRBA

Le déclin démographique est continu depuis 1876 hormis une période située entre 1962 et 1975. Le territoire compte selon le recensement de la population RP 2020 : 10744 habitants.

La courbe représente la part des personnes âgées de 75 ans et plus dans la population de la CCRBA et les évolutions depuis 1968.

On notera que la part des personnes de 65 ans et plus pour 100 jeunes de moins de 20 ans est de 84 sur le territoire national (INSEE, RP 2020) et qu’elle est de 144 sur le territoire de la CCRBA.

Ces quelques données traduisent un déclin démographique continu sur le territoire qui est renforcé par le facteur lié au vieillissement de la population qui n’est pas remplacée par l’arrivée de plus jeunes.

Quelles conséquences peut-on tirer de ces constats simples mais suffisamment explicites pour en tirer quelques enseignements

Premièrement, si vous êtes détenteurs d’un diagnostic énergétique (DPE) établi après le 1^er juillet 2021, sachez qu’il est possible que l’audit énergétique n’attribue pas la même étiquette énergétique. Plus précis, il estimera possiblement une consommation d’énergie primaire différente du calcul issu du DPE.

Deuxièmement, les propriétaires concernés sont majoritairement, soit encore endettés, soit trop âgés pour emprunter. Bien-sûr il n’est pas exclu, en fonction de leurs revenus, d’obtenir des aides en fonction du bouquet de travaux prévu et des économies estimées sur la consommation à venir.

Troisièmement, les héritiers seront face à un dilemme douloureux au moment de la succession car ils auront deux choix : accepter, si ils sont tous d’accord, de réaliser les travaux préconisés par l’audit énergétique ; refuser la succession si possible ; vendre à bas prix si un acquéreur accepte d’acheter en l’état en envisageant de se mettre en conformité.

Quatrièmement, une question se pose à laquelle nous n’avons pas de réponse toute faite : que faire si on est propriétaire d’un logement vacant ?