Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été institué en 2006. Le mode de détermination de notre consommation énergétique était basé sur nos consommations d’énergie finale réelles puisque celles-ci étaient déduites de nos factures quand elles pouvaient être présentées. La méthode des factures n’est plus admise depuis la réforme du DPE intervenue le 1er juillet 2021.

Le nouveau DPE applicable depuis le 1er juillet 2021 comporte toujours 7 classes en rapport avec la consommation d’énergie primaire et d’émissions de gaz à effet de serre (GES). Le DPE est déterminé à partir de la méthode de calcul dite 3CL (calcul de la Consommation des Logements) pour les logements existants. 

Quelles sont les principales modifications intervenues dans le DPE réalisé après le 1er juillet 2021.

Les modalités de calcul du DPE ont été modifiées en juillet et en octobre 2021. L’étiquette énergétique (A, B, C, D, E, F et G) est désormais calculée en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre (GES). Les seuils de chaque classe énergétique sont donc des « doubles seuils », un logement étant classé selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en GES.

Désormais ce sont cinq postes de consommation de l’habitation (trois auparavant) qui sont pris en compte : le chauffage ; la production d’eau chaude sanitaire (ECS) ; la climatisation (ou confort d’été) ; la consommation de l’éclairage ; la consommation des auxiliaires (ventilation, pompe, etc.)

L’étiquette retenue au final pour qualifier le bâtiment ou partie de bâtiment sera la plus mauvaise entre la performance énergétique et la performance vis-à-vis des émissions de gaz à effet de serre.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable au tiers. C’est à dire qu’en cas de consommation sous-estimée dans le DPE, le locataire ou l’acheteur pourrait tenter de demander un dédommagement et/ou des travaux pour arriver à une consommation conforme au résultat du DPE. Il parait donc logique que le calcul théorique ne puisse donc être évalué au plus juste car le diagnostiqueur engage également sa responsabilité en théorie.

La durée de validité du DPE est toujours de 10 ans. En revanche, ceux réalisés avant la date du 1er juillet 2021 ont leur durée de validité raccourcie : un DPE réalisé entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 a sa durée de validité fixée au 31/12/2022 ; un DPE réalisé entre le 01/01/2018 et le 30 juin 2021 a une durée de validité jusqu’au 31/12/2024. 

Par ailleurs, comme nous nous intéressons au territoire de la CCRBA, nous avons exploité les données de l’agence de la transition écologique (ADEME) qui nous a permis de dresser une représentation des étiquettes du DPE avant et après le 1^er juillet 2021 du parc immobilier de la communauté de communes de la région de Bar-sur-Aube (CCRBA) ainsi qu’un tableau des étiquettes par type d’énergie. Les données concernant les étiquettes du DPE après le 1^er juillet 2021 ont bien entendu vocation à évoluer.

Etat du parc de logements sur la CCRBA par classe de performance énergétique (DPE réalisés avant le 1er juillet 2021) 

Le nombre total de DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 sur le territoire de la CCRBA est de 1346. On relève 411 DPE étiquetés N dit vierges. Ce sont des DPE sans justificatif de consommation à partir de factures.

On peut noter que 41 % des DPE établis sur la base des factures avant le 1er juillet 2021 relevaient de la classe énergétique comprise entre les étiquettes A et C.

Sans les DPE dit vierges on arrive à un total de 935 DPE. Ainsi, on constate 35 % d’étiquettes de G à E et 23 % en D.

Compte tenu de la période (avant hiver 2020/2021 en général) on ne peut pas en conclure que la consommation réelle est consécutive à un comportement sobre, d’autant que la consommation est basée sur la moyenne des trois années précédentes de campagne de chauffage.

Etat du parc de logements sur la CCRBA par classe de performance énergétique (DPE réalisés après le 1er juillet 2021

Ne s’agissant pas à priori des mêmes constructions, on ne peut pas comparer les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 avec les DPE des logements existants, présentés ci-dessus, réalisés avant le 1^er juillet 2021. Cette fois on constate que 17 % des DPE relèvent de la classe énergétique comprise entre les étiquettes A et C. Le pronostic de la FNAIM semble donc se révéler exact en tendance : « La Fédération Nationale de l’immobilier (FNAIM) estimait que 40% des biens allaient changer de classe entre l’ancien et le nouveau DPE ».

Le nombre total de DPE réalisé après le 1er juillet 2021 sur le territoire de la CCRBA est de 1314 soit 20 % environ du parc des logements (6490 RP 2020 – logements vacants compris). On observe 39 % d’étiquettes classées entre G et E et 44 % d’étiquettes classées en D.

Il semble qu’il s’opère une dégradation d’étiquetage vers l’étiquette D. La classe A n’apparaît plus et celle concernant l’étiquette B est pratiquement inexistante. Le groupe de la classe G à E semble être stable en pourcentage.

Quel est le type d’énergie recensée et le niveau des étiquettes des DPE réalisés après le 1^er juillet 2021 sur la CCRBA

Une extraction des données par type d’énergie sur un échantillon de 1314 DPE (au moment de l’extraction) ci-dessous concernant toujours les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 sur la CCRBA, font ressortir deux modes d’énergies représentés par le gaz naturel et l’électricité. Le type d’énergie électricité se distingue proportionnellement par une part plus importante d’étiquettes classées entre E et G (63%) que le type d’énergie gaz naturel (20%). On constate que les étiquettes de G à D tout type d’énergie représentent 82 % : ce sont donc 82 % des logements existants qui devront faire l’objet de travaux de rénovation énergétique tôt ou tard (fin 2033 pour l’étiquette D).

Le gaz naturel comme énergie utilisée pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire (ECS) a naturellement trouvé sa place sur ce territoire (toutes les communes n’en bénéficient pas). Il a été promu dans les années 90 et largement plébiscité par la population (prix très accessible à l’époque). On observe que les installations électriques sont pénalisées avec le coefficient de conversion électrique alors que ces logements sont à priori autant isolés ou sinon mieux que les logements chauffés au gaz. Malgré le petit effectif, on constate que les résidences utilisant le bois bûche sont à priori peu isolées.

Quelle incidence le classement de la performance énergétique a sur les possibilités de mise en location de votre bien 

Tout d’abord, le propriétaire d’un bien doit mettre à disposition d’un locataire un logement décent défini à l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. En particulier celui-ci doit être équipé « d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ». Il doit respecter le seuil à partir du 1er janvier 2023 de 450 Kwh/m²/an d’énergie finale : art. 3 bis du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent

Toutefois le calendrier évoluera. En conséquence les niveaux de performance énergétique minimums seront de plus en plus exigeants. C’est ainsi que pour pouvoir louer son logement à partir du 1er janvier 2025 (disparition de la classe G, il faudra avoir au moins la classe F du DPE, à partir du 1er janvier 2028 (= disparition de la classe E), il faudra avoir la classe E du DPE (= disparition de la classe F) et à partir du 1er janvier 2034, il conviendra d’avoir au moins la classe D du DPE (= disparition de la classe E).

Que peut on présager à la suite de ces informations sur le territoire de la CCRBA ? 

Le territoire de la CCRBA est une zone non-tendue caractérisée par une offre de logements dédiés à la location supérieure à la demande. Cet état de fait constitue un frein pour un propriétaire bailleur qui veut réaliser un investissement avec l’ambition de mettre à niveau son bien et avec l’espoir d’en tirer quelques subsides. Or, engager des travaux dans un logement en ayant la crainte de ne pas trouver de locataire n’est pas un calcul rationnel. 

En conséquence, cela ne devrait pas fortement inciter les propriétaires bailleurs, malgré les aides, à réaliser des travaux de rénovation énergétique coûteux. Si ce scénario se confirme nous aurons une augmentation des logements vacants, e,n partie, favorisée par le déclin démographique continu que connaît le territoire.

Par ailleurs, pour un propriétaire occupant, la vente d’un bien immobilier est d’ores et déjà soumise à un autre outil plus détaillé dénommé audit énergétique pour l’étiquette F et G depuis le 1 avril 2023. Un échéancier est également mis en place. Il définit les niveaux de performance énergétique minimums de plus en plus exigeants.

Enfin, l’important pour le propriétaire occupant ou le propriétaire bailleur est de pouvoir se fier au diagnostic de performance énergétique de son bien. Pour ce faire un arrêté (pour les DPE uniquement) fixant les exigences applicables aux organismes de certification (OC) des diagnostiqueurs et le processus de certification a été élaboré avec la participation de tous les acteurs de la filière. Ainsi, le texte entre en vigueur à compter du 1er juillet 2024 alors que l’entrée en vigueur était initialement prévue au 1er janvier 2024.